Miras yoluyla ya da başka bir yoldan birden fazla kişinin ortak malik olduğu taşınmazlarda, malikler arasındaki anlaşmazlık derinleştiğinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu dava; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın ya aynen bölünerek ya da açık artırmayla satılıp bedelin paylaşılması suretiyle ortak mülkiyet ilişkisine son verilmesini sağlar.
Miras hukukunda karşılaşılan en yaygın uyuşmazlık alanlarından birini oluşturan izale-i şuyu davaları, usul kuralları ve son dönemde yapılan yasal düzenlemeler açısından dikkatli bir süreç yönetimi gerektirir. Bu sayfada; davanın ne zaman açılabileceği, nasıl ilerlediği ve Antalya’da sürecin nasıl yönetildiği ele alınmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş, kural olarak ortaklığa son verilmesini isteme hakkına sahiptir. TMK m.642, her mirasçının terekedeki belirli malların aynen ya da olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebileceğini öngörmektedir. Bu hak mirasçıyı bağlayan özel bir sözleşme veya yasal bir süre kısıtı söz konusu değilse prensip olarak her zaman kullanılabilir.
Uygulamada izale-i şuyu davasının açılmasına yol açan başlıca durumlar şöyle sıralanabilir:
- Miras kalan taşınmazda mirasçıların kullanım veya satış konusunda uzlaşamaması
- Ortak taşınmazın yönetimi, kiraya verilmesi ya da devredilmesi konularındaki görüş ayrılıkları
- Paydaşlardan birinin taşınmazı münhasıran kullanması ve diğerlerinin pay bedelinden yararlanamaması
- Elbirliği mülkiyeti nedeniyle her türlü tasarruf işleminin kilitli kalması
Mirasçılar Arası Paylaşım Tıkandığında Dava Yolu
Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyetinde tüm mirasçıların ortak iradesiyle hareket edilmesi gerekir; tek başına tasarruf, satış veya devir mümkün değildir. Bu yapı, mirasçılar arasında uzlaşı sağlanamadığında taşınmazı fiilen kullanılamaz hâle getirebilir. Dava yolu, bu çıkmazı aşmanın kanuni yoludur.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi seçeneği de değerlendirilebilir; ancak bu yolun da tüm paydaşların rızasını ya da mahkeme kararını gerektirdiği unutulmamalıdır. TMK m.703 uyarınca paylaştırma, aksine hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Mirasçılardan birinin satışa yanaşmadığı duruma özgü senaryolar ve bu durumda başvurulabilecek adımlar, Miras Kalan Evi Diğer Mirasçılar Satmak İstemiyor sayfasında ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Davanın Açılışından Sonuca Kadar İşleyişi
İzale-i şuyu davasının hukuka uygun biçimde yürütülebilmesi için belirli usul adımlarının sırasıyla izlenmesi gerekir. Bu adımların her birinde dikkat edilmesi gereken ayrıntılar, sürecin uzamasının veya hak kaybının önüne geçilmesine yardımcı olur.
Arabuluculuk ön şartı: 7445 sayılı Kanunla eklenen ve 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak öngörülmüştür (HUAK m.18/B). Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan mahkemeye başvurmak davanın usul yönünden reddiyle sonuçlanır.
Görevli ve yetkili mahkeme: HMK m.4/1-b uyarınca ortaklığın giderilmesi davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; Antalya’daki taşınmazlar için Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Davanın tarafları: Dava, tüm paydaşlara yöneltilmek zorundadır. Bir veya birkaç mirasçı davayı başlatsa da diğer tüm paydaşların davalı sıfatıyla sürece dahil edilmesi gerekir; eksik taraflarla yargılama sağlıklı biçimde yürütülemez. Bu nedenle tapu kütüğündeki tüm maliklerin doğru biçimde tespit edilmesi kritik önem taşır.
Aynen taksim veya satış: Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. TMK m.651 uyarınca değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı bütün olarak bir mirasçıya özgülenir; mirasçılar anlaşamazsa mal satılıp bedeli bölüştürülür. Birinin istemiyle satış artırmayla yapılır; artırmanın şekli konusunda anlaşılamazsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında ya da herkese açık yapılmasına karar verir. Taşınmazın niteliğine, konumuna ve paydaş sayısına göre sonuç değişebilmektedir. Aynen taksim ile satış yoluyla paylaşım arasındaki farklar, Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmaz Satış Yoluyla mı Aynen mi Paylaşılır? sayfasında karşılaştırmalı biçimde açıklanmaktadır.
Mirasçılar arası ilk artırma: Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus olmak üzere yapılır (İİK m.114). Bu düzenleme, yalnızca mirasçılara özgü taşınmazlarda 31 Temmuz 2026 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
Paylı mülkiyette paydaşlar arası satış: TMK m.699/3 uyarınca paylı malın aynen bölünmesi uygun görülmezse açık artırmayla satışa hükmolunur; satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Rıza sağlanamadığında satış herkese açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
İştirak payının cebri satışı: Taksim edilmemiş miras ya da iştirak hâlinde tasarruf olunan bir mal hissesinin satılması gerekirse İİK m.121 uyarınca icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar; icra mahkemesi ilgilileri dinleyerek açık artırma yaptırabilir, satış için memur atayabilir ya da gereken diğer tedbiri alabilir.
Davayı Kim Açabilir, Hangi Mahkeme Görevlidir?
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan herhangi biri tek başına açabilir; diğer tüm paydaşların onayı aranmaz. TMK m.642 her mirasçıya bu hakkı bağımsız olarak tanımaktadır. Davayı açmak isteyen mirasçının küçük ya da büyük pay sahibi olması sonucu etkilemez.
Görevli mahkeme, dava konusunun değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesidir. Antalya’daki taşınmazlara ilişkin izale-i şuyu davaları Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Birden fazla taşınmaz farklı ilçelerde yer alıyorsa yetkili mahkeme her taşınmaz için ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava sürecinde sunulacak deliller, talep edilecek bilirkişi incelemesi ve satışın usulüne ilişkin talepler, yargılamanın seyrini ve süresini doğrudan etkiler. Bu aşamada yapılacak usul hataları telafi edilmesi güç sonuçlar doğurabileceğinden sürecin başından itibaren hukuki destek alınması önem taşır. Antalya Miras Hukuku Avukatı sayfasında miras uyuşmazlıklarına ilişkin diğer konulara da ulaşabilirsiniz.
İzale-i Şuyu Sürecinin Yönetimi
Ortaklığın giderilmesi davaları; arabuluculuk ön şartından tapu kaydının doğru analiz edilmesine, paydaşların tespitinden satış aşamasına kadar birden fazla usul katmanını barındırır. Her katmanda yapılan teknik hata süreyi uzatır ya da hak kaybına yol açar.
Antalya Muratpaşa’da faaliyet gösteren Av. Arif Çakır, dosya değerlendirmesinden arabuluculuk sürecine, dava açılışından satış aşamasına kadar izale-i şuyu sürecini müvekkilleriyle birlikte adım adım yürütmektedir. Süreçle ilgili ilk değerlendirme için Av. Arif Çakır ile iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
İzale-i şuyu davasını tek bir mirasçı açabilir mi?
Evet. TMK m.642 uyarınca her mirasçı, ortaklığın giderilmesini diğer paydaşların onayına gerek kalmaksızın tek başına talep edebilir. Davayı açan mirasçının taşınmazdaki payının büyüklüğü veya küçüklüğü bu hakkı etkilemez; ancak dava tüm paydaşlara karşı yöneltilmek zorundadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında anlaşma yolu açık mıdır?
Evet. Dava açılmadan önce HUAK m.18/B kapsamında arabuluculuğa başvurulması zaten zorunludur; bu süreçte taraflar anlaşırsa dava aşamasına geçilmez. Dava açıldıktan sonra da paydaşlar her aşamada sulh yoluyla anlaşabilir. Anlaşma; taşınmazın tek mirasçıya devri, belirli bir bedel üzerinden satış ya da aynen taksim biçiminde şekillenebilir.
Dava sonunda taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Mahkeme önce taşınmazın değerinde önemli azalma olmaksızın fiilen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. TMK m.651’e göre bölünemeyen taşınmazda mirasçılar anlaşamazsa satış yoluna gidilir; ancak anlaşma sağlanırsa taşınmaz bir mirasçıya özgülenebilir ya da paydaşlar arasında artırmayla satışa çıkarılabilir. Sonuç taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve tarafların taleplerine göre farklılaşır.
Antalya’da izale-i şuyu davası hangi mahkemede açılır?
HMK m.4/1-b uyarınca ortaklığın giderilmesi davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; Antalya sınırları içindeki taşınmazlar için Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
